L’évaluation immobilière, une science exacte?

Une bonne évaluation est essentielle 

• Un logement surévalué de 10 % ne sera pas visité.

• Les taux d’erreur moyen lors d’évaluations est de l’ordre des 20 %.

L’évaluation immobilière est une étape préalable à toute vente. Cependant, elle est soumise à des facteurs qui tendent à fausser ses résultats. L’on considère qu’en moyenne les erreurs d’estimation des logements lors de leur mise en vente sont de l’ordre d’une vingtaine de pour cent de sa valeur de marché. Dans un même temps, un bien surévalué de 10% ne générera plus de visite. Mais alors comment expliquer et surtout diminuer ces écarts ?

Pourquoi tant d’écart entre évaluation et prix du marché?

Il n’existe pas de formule miracle. Premièrement, le niveau de détails disponible sur les biens récemment vendus n’est pas toujours suffisant pour assurer l’exactitude des calculs. Deuxièmement, chaque bien est unique. Si son prix devrait s’approcher de celui des biens similaires vendus récemment, les particularités de chacun des biens rendent la comparaison difficile. Les techniques d’évaluation requièrent de quantifier des éléments de nature subjective (par exemple évaluer la différence de prix émanant d’un salon plus lumineux qu’un autre…). Troisièmement, les biens diffusés sont surévalués et les utiliser comme base comparative ( sans tenir compte de la surévaluation) peut donner une mauvaise indication sur le prix du marché.

Quels sont les facteurs qui influencent les prix?

Outre les facteurs classiques de taille et de localisation, les 6 facteurs suivants auront un impact significatif sur le prix de votre bien:

1. Les facteurs de marché : taux d’endettement des ménages, taux d’intérêts, taux de chômage, mobilité des personnes, politique favorable ou défavorable au logement, offre et demande de logements.

2. Les facteurs locaux : proximité des écoles, crèches, universités, commerces, entreprises, infrastructures sportives, hôpitaux, transports, parcs, loisirs…

 3. La situation et voisinage du bien : orientation, double exposition, luminosité, vue dégagée vont ajouter du cachet alors que la proximité avec une entreprise polluante ou bruyante va en réduire le potentiel.

 4. La qualité de la construction : qualité du gros œuvre / second œuvre, électricité, isolation, ameublement ou équipements.

 5. Les options du bien ou servitudes : possibilité d’agrandissement ou de division du bien, servitudes.

 6. La configuration : loft, vintage, années 30, entrepôts, toits terrasse.

Bien que ces facteurs influencent tous le prix de vente de votre bien, les évaluer séparemment n’offre pas d’intérêt. Il est préférable d’effectuer une évaluation par comparaison avec des biens similaires vendus récemment ou actuellement sur le marché.

L’évaluation par comparaison

Il existe des dizaines de techniques pour évaluer un bien. Chacune d’elles adopte un angle de vue différent. Néanmoins, elles sont pour la majorité d’entre-elles liées à un seul et même concept : deux choses (quelles qu’elles soient) en tous points identiques devraient se vendre au même prix. Ce concept est l’une des bases des évaluations financières de tout élément, qu’il s’agisse d’évaluer une voiture, une action en bourse, un service, une entreprise ou dans notre cas particulier, un bien immobilier.

Deux biens identiques devraient se vendre au même prix

Le smartphone “Alpha1” est vendu 500 € dans un magasin A, si le magasin B (situé en face) le proposait à 550 €, il est probable que personne ne l’achète dans le magasin B.  

Que se passe-t-il si le smartphone vendu dans le magasin B possède une seule caractéristique différente ? Appelons le “Alpha2” qui possèderait un espace de stockage doublé.

Quel prix seriez-vous prêt à payer ?

Pour évaluer le prix de ce smartphone Alpha 2, vous auriez deux options:

  • Évaluer le prix de chacune de ses fonctionnalités. Valeur Alpha2 = valeur téléphonie + valeur batterie + valeur wifi +  …
  • Ou alors partir d’un point de comparaison, le prix du smartphone Alpha1. Valeur Alpha2 = valeur Alpha1 + valeur espace de stockage additionnel.

Bien que les deux options soit théoriquement valides, la méthode par comparaison ( la seconde dans notre exemple) est plus simple et plus fiable.

Faiblesses de ces méthodes

Attention à la source de vos informations. Les informations doivent être fiables et récentes. Les biens vendus il y a 2 ou 3 ans se sont vendus dans des circonstances qui ne sont plus actuelles. A l’inverse, les biens en vente sur les portails de diffusion sont généralement sur-évalués. Dans le même ordre d’idées, il est important de faire attention à la consistance des données sélectionnées. Par exemple, les prix des biens en vente sont souvent surestimés. En effet, ils sont au maximum ceux affichés mais fréquemment diminués soit par la négociation, soit par un ajustement du vendeur qui ne trouve pas preneur. Evaluer le prix de votre bien en le comparant à un bien surévalué vous donnera un résultat déconnecté du marché.

Il faut tenir compte des différences de prestations entre le bien à évaluer et ses comparatifs. Malheureusement, évaluer la différence de prix émanant de la comparaison d’un bien avec plusieurs autres reste difficile. En effet, si certaines formules permettent de donner une valeur approximative d’une prestation, elles nécessitent l’exercice subjectif de quantifier des prestations uniques.

Reste la problématique liée au niveau de détail ou de granularité de l’information disponible. Configuration, étage, orientation, état du gros œuvre, de l’électricité, de la plomberie, décoration, peinture, … Ces éléments ne sont pas inclus dans les bases de données et représentent une autre limite des modèles par comparaison.

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En conclusion

L’évaluation immobilière ne sera jamais une science exacte. Elle consiste à quantifier la valeur de biens aux prestations aussi uniques qu’incomparables. Qu’elle soit faite de manière factuelle ou non, l’évaluation possédera toujours une part d’incertitude liée soit à des facteurs psychologiques, soit à la subjectivité nécessaire pour quantifier les prestations d’un bien, soit au manque de données.

De nombreuses méthodes coexistent pour définir un prix de vente. Chacune prend un angle de vue et suit une méthodologie différente. En l’absence de formule miracle, évaluer un même bien à l’aide des différentes méthodes reste la meilleure manière d’approcher la valeur de marché du bien.

Vous l’aurez compris, les estimations en ligne vous apportent une première information qu’il faut prendre avec beaucoup de précaution. Une mauvaise évaluation lors de la mise en vente d’un bien ne bénéficiera, ni à vous, ni à votre futur acquéreur. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions sur les techniques d’évaluation et rappelez-vous:

ON ÉVALUE JAMAIS UN BIEN AVEC UN SEUL POINT DE COMPARAISON

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