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Home staging: effet de mode ou pratique indispensable ?

Home staging: effet de mode ou pratique indispensable ?

Home staging: effet de mode ou pratique indispensable?

Le home staging est une pratique qui consiste à mettre en valeur un bien immobilier avant sa vente. Littéralement “scénographie du logement”, ce concept cherche à rendre votre bien attrayant pour ses acquéreurs en tirant avantage de ses prestations et en corrigeant ses petits défauts. Il s’effectue idéalement avant la prise de photos mais apportera également un bénéfice lors des visites.

Rôle du home staging

• Le home staging met le bien en valeur pour ses visiteurs.

• Il prépare le bien pour les photos et les visites.

• Son objectif est vendre plus cher et vendre plus vite.

 

L’objectif du home staging est double : vendre plus cher et plus rapidement qu’en son absence. Mais y arrive-t-il ? A en croire certaines études menées aux États-Unis, les résultats seraient surprenants. En effet, une étude du département du logement et de l’urbanisme américain annonce même le résultat de 17% de différence entre le prix des biens mis en valeur et les autres. En parallèle, d’autres font état d’une diminution moyenne du délais de vente de l’ordre de 4 semaines. Si les chiffres de ces études sont à relativiser, les professionnels s’accordent à dire que le home staging permet de vendre au prix du marché et plus rapidement.

Le home staging n’est pas la décoration d’intérieur!

Le home staging est souvent confondu avec la décoration d’intérieur. Bien que proches, les disciplines divergent dans leur mise en place et dans leur finalité. En effet, l’objectif du home staging est principalement financier et sera effectué à frais réduit. L’on privilégiera alors l’impact par les détails et donnera un style accepté par le plus grand nombre. L’on dira que l’on cherche à dépersonnaliser le bien. A l’inverse, la décoration d’intérieur est l’objet d’une démarche plus personnelle, fruit de vos goûts en termes de décoration. 

Home stagingDécoration d’intérieur
CiblePlaire aux acquéreursPlaire au propriétaire
Style recherchéUniverselPersonnel
DélaisDélai courtAucune contrainte
BudgetRéduitVariable
NécessitéNécessité pour vendreDépense optionnelle
ObjectifVendre plus vite, plus cherSe sentir bien chez soi

Le concept du home staging est d’investir un minimum d’argent pour un rendu visuel optimal. Cette simplicité en fait sa puissance, car une faible dépense peut faire une réelle différence lors de la mise en vente de votre logement. Un bien mis en valeur attira davantage l’œil des visiteurs et diminuera les arguments de négociation du prix de vente.

Préparez votre logement en 8 étapes

Au fur et à mesure des années, vous avez imprimé votre style à votre logement, mais vos visiteurs partagent-ils vos goûts ? Sachant que n’avez que 20 secondes pour faire une bonne impression, ces quelques étapes vous permettront de vous démarquer.

1- Choisissez les pièces que vous souhaitez mettre en valeur. La salle de bain et la cuisine font parties des pièces qui sont susceptible de générer un coup de cœur.

2- Rangez et désencombrez les pièces afin de créer de l’espace et aérer les lieux. Supprimez les zone d’accumulation qui donnent un sentiment de désordre. Certains gros objets et objets de décoration peuvent être utilisés pour mettre en valeur votre pièce. L’objectif est en effet d’aérer et non de vider la pièce et les gros objets ont souvent l’avantage de décorer sans donner un sentiment de désordre.

3- Dépersonnalisez, vos visiteurs doivent se sentir chez eux. Enlevez les cadres de famille, les objets de collection et autres particularités de décoration trop personnelle. Remplacez les fausses fleurs par des vraies. De manière générale, tout ce qui détourne du bien est à retirer.

4- Effectuez les petits travaux. L’impression générale d’un logement peut être altérée par des petits défauts tels qu’une ampoule cassée ou un coup dans une porte. Effectuer les petites réparations qui sautent aux yeux permet de conserver une impression positive et diminuera ainsi les arguments lors de la négociation.

5- Nettoyez la maison. Les premières secondes d’une visite sont déterminantes. Si la poussière ne se remarque pas toujours sur les photos, ce ne sera pas le cas lors des visites. Nettoyer votre maison de fond en comble constitue l’un des meilleurs investissements que vous pourriez effectuer lors de la vente de votre logement. Pensez aux surfaces réfléchissantes telles que lavabos, vitres, sols… Seul un intérieur impeccable ajoutera une réelle plus-value dans l’esprit de vos visiteurs.

6- Attribuez une (seule) fonction à chaque pièce. Évitez la salle à manger qui fait aussi office de salle de jeux. Si ces configurations sont pratiques dans la vie quotidienne mais peuvent constituer un frein pour les acheteurs.

7- Réorganisez la pièce de manière à mettre ses atouts en évidence. Organisez la pièce à vivre autour de la cheminée. N’hésitez pas à ajouter votre touche personnelle. Celle de Barbara Schwartz, inventrice du home staging, était de dresser la table et de fleurir la pièce de lys.

8- Aérez la pièce. Lors de la visite, l’odorat est aussi important que le visuel. Faites en sorte d’aérer toutes les pièces une demi-heure avant les visites.

Le concept du home-staging vous impose de limiter votre budget. Vous devrez privilégier les dépenses peu coûteuses qui auront de l’impact. Votre bien est maintenant préparé ? Prêt pour les photos ? N’hésitez pas à vous renseigner davantage sur les spécificités de la photo immobilière en lisant notre article dédié. En immobilier, de mauvaises photos peuvent vous coûter cher.

En immobilier, une mauvaise photo immobilière coûte cher

En immobilier, une mauvaise photo immobilière coûte cher

En immobilier, les mauvaises photos peuvent coûter cher

En recherche immobilière, un acquéreur passera en moyenne 20 secondes sur la première photo. C’est trois fois plus de temps que sur les annonces. Il ne lira d’ailleurs cette dernière qu’une fois sur deux et généralement, seulement si la photo a réussi à le convaincre.

20 secondes pour convaincre

• C’est le temps moyen passé sur une photo immobilière.

• C’est trois fois plus que sur l’annonce.

• L’annonce ne sera pas lue si la photo est mauvaise.

L’on peut discuter ces chiffres, mais leur conclusion reste valide : la photo immobilière a une influence primordiale. Tout d’abord, elle donnera la première impression sur un logement. Ensuite, elle sera utilisée comme outil de comparaison. C’est par son analyse que l’acquéreur prendra la décision de se renseigner davantage ou d’effectuer une visite. Selon l’agence digitale Meero, les photos professionnelles permettraient d’obtenir jusqu’à 250% de contacts supplémentaires.

De bonne photos

• Obtiennent 250% de visites supplémentaires.

• Diminuent le délais de vente jusqu’à 4 semaines.

• Permettent de vendre 2 à 5 % plus cher.

Si le lien entre photos professionnelles et nombre de visites est établi, l’on devrait s’attendre à ce qu’elles influencent le prix de vente. De nombreuses études ont cherché à quantifier ce lien. Bien que l’ordre de magnitude des statistiques diverge, les conclusions vont dans le même sens : des photos professionnelles permettent de vendre plus cher et plus vite. Selon une étude de REDFIN la photo ferait gagner jusqu’à 4 semaines mais également jusqu’à 2% du prix de vente du bien.

Qu’est ce qui fait une bonne photo immobilière ?

L’objectif de la photo immobilière est de représenter la réalité et mettre le bien en valeur. Pour cela, il est indispensable de préparer son bien avant les prises de vues. Si vous vendiez votre véhicule, il est probable que vous la nettoyiez de fond en comble pour la rendre plus attrayante. Pour votre logement, le même principe s’applique.

La mise en valeur de votre bien consiste à faire ressortir son potentiel. Pour ce faire, l’on met l’accent sur les prestations du bien qui ajoutent charme et cachet. Commencez par nettoyer et ranger votre logement de fond en comble. Ensuite, réorganisez les pièces de manière à mettre leur potentiel en valeur. Finalement, capturez les éléments ajoutant charme et cachet au logement. Dans un contexte de vente, il serait dommage de se passer d’une belle cheminée ou d’une large baie vitrée. 

Représenter la réalité n’est pas toujours chose aisée en photographie. Si l’œil perçoit facilement les détails et s’accommode de différentes lumières, il en va différemment de votre appareil photo. En effet, le réglage de votre appareil s’effectue sur une zone précise, mais chaque partie de la pièce aurait besoin d’un réglage différent pour donner un rendu optimal. Il est de ce fait nécessaire de prendre plusieurs clichés d’une même pièce. Une photo par type d’éclairage permettra alors de combiner les clichés et d’obtenir une photo bien exposée partout. 

La comparaison avec la vente de votre véhicule s’arrête donc relativement vite. En effet, si l’objectif reste le même : séduire les acquéreurs potentiels, les difficultés de la photographie d’intérieur sont sans commune mesure et nécessitent le bon matériel.

Pourquoi un smartphone n’est pas suffisant ?

A moins d’être aguerri à la photographie d’intérieur, toute personne qui s’y est risquée s’est confrontée à trois difficultés. Ce sont ces mêmes spécificités que l’appareil photo des smartphones peine à contourner.

Tout d’abord, la lumière est généralement assez faible et convient difficilement aux appareils de mauvaise qualité. Les photos possèdent alors un grain (un bruit) qui rend le cliché sombre et granuleux. Un intérieur sombre ne contribuera pas positivement à une première bonne impression.

Les pièces offrent peu de recul et peu d’angle. Pour donner la sensation de hauteur, une photo doit faire apparaître une partie du sol et une partie du plafond. La longueur focale des smartphones fait en sorte qu’ils nécessitent davantage de recul et ont tendance à couper les petites pièces sur les photos.

La surexposition des fenêtres et les différences de luminosité sont des facteurs qui ne sont pas dérangeants à l’œil nu mais le deviennent en photo. Si les smartphones possèdent de plus en plus de fonctionnalités permettant de retoucher les photos, ils n’en restent pas moins inférieurs aux autres types d’appareils photo.  

Preuve en image

Les photos suivantes illustrent la différence de qualité entre le smartphone et le reflex. Les conditions du cliché sont relativement faciles, à savoir, pas de contre-jours et un minimum de recul. Avec le reflex, les notions de distance sont bien représentées. Le rectangle rouge équivaut à la partie qu’un Iphone 6 capturerait de la même scène. En raison de son angle trop petit, la pièce est coupée et le cliché rend mal l’espace. Sur la seconde photo, on remarque également la différence de luminosité par rapport à la même prise de vue réalisée avec un reflex.

reflex 17mm – cadre bleu : Iphone 11 – cadre rouge : Iphone 6.

Iphone 6

Les 3 impératifs de la photo immobilière

Le choix du matériel

Si les appareils de type compact permettent généralement d’obtenir une meilleure qualité de photo que les smartphones, ils n’en restent pas moins limités face à l’exigence de la photographie d’intérieur. Il est préférable de vous orienter vers un appareil de type reflex ou hybride doté d’un objectif ultra grand angle. Si vous n’en possédez pas directement et n’avez aucune connaissance susceptible de vous en prêter un, pensez à la location. Pour plus de renseignements, je vous invite à lire notre article spécifique au matériel et réglages de la photo immobilière : Outils et réglages de la photo immobilière.

La préparation du logement

Le logement doit être rangé, dépersonnalisé, éclairé, propre, et idéalement scénarisé. Sans une bonne préparation, l’œil du visiteur sera attiré par des éléments perturbateurs. En effet, le temps passé sur une annonce est limité et il est donc préférable de garder l’attention du visiteur focalisé sur les prestations de votre bien. C’est pour cela que la préparation est une phase à ne pas négliger. Je vous invite à en lire davantage sur la mise en valeur de votre bien ici.

La prise de photo

Privilégiez toujours la qualité à la quantité. La norme est de prendre une photo par pièce. Pensez à aider le visiteur à naviguer entre vos photos en capturant certains objets ou points de référence sur plusieurs de vos clichés. Cela permettra de mieux saisir la configuration des pièces. Avant chaque photo, réfléchissez à ce que vous voulez mettre en avant. Si une photo prise dans un coin de la pièce offre généralement un bon compromis, elle ne permet pas toujours de mettre en évidence certains éléments qui peuvent faire la différence.

Avec un matériel bien réglé, un sujet préparé et quelques photos prises de manière réfléchie, vous êtes prêt à diffuser votre bien. Mais avant sa diffusion, êtes-vous sur de votre évaluation ? Lisez notre article dédié à l’évaluation immobilière et n’hésitez pas à partager ou nous laisser votre avis. L’évaluation immobilière, une science exacte?

Outils et réglages de la photo immobilière

Outils et réglages de la photo immobilière

Outils et réglages de la photo immobilière

Trois facteurs rendent la photo immobilière particulièrement difficile, la lumière est basse, le recul est généralement réduit et la luminosité peut être différente selon les endroits d’une même pièce. L’on peut contourner le problème de recul par l’utilisation d’un objectif grand angle. Quant aux difficultés liées à la lumière, l’on tentera de les gérer par les réglages de l’objectif. Les bons outils et réglages sont donc indispensables pour une photo immobilière réussie.

 

Les difficultés de la photo immobilière

• Il y a générallement peu de lumière.

• Certaines pièces ou recoins ont peu de recul.

• Certaines pièces possèdent différentes sources de lumière.

 

Le matériel : évitez le smartphone

Au fil du temps, l’appareil photo de nos smartphones a été amélioré et donne aujourd’hui un rendu de qualité dans la majorité des cas. Cependant, il peine à s’accommoder des critères qui font la difficulté de la photographie d’intérieur.

Tout d’abord, ses capteurs réagissent mal à la lumière intérieure et génèrent du grain ou un rendu flou. Ensuite, son objectif possède une longueur focale trop importante pour réussir à prendre des photos avec un recul minimum. Les petites pièces et les endroits exigus nécessitent l’utilisation d’une optique avec un angle plus large. Finalement, ils ne prennent pas de photos dans des formats éditables qui permettent de gérer les différences de luminosité au sein d’une même pièce.

Le boitier

Si notre smartphone n’est donc pas une solution pour les problèmes d’angles et de lumière, restent les boitiers de type compact, hybride, ou reflex. Le compact apportera une qualité supérieure au smartphone en basse lumière. Il permettra également d’effectuer des prises de vue dans un format permettant de gérer le problème d’exposition multiple. Cependant, il montrera ses limites dans les espaces réduits. De manière générale le problème de recul sera le mieux géré par un boitier de type reflex.

L’objectif

Tout aussi important que le choix du boitier, l’objectif possède un rôle central dans la photographie d’intérieur. Sa sélection doit répondre à une condition primordiale : posséder un angle suffisamment grand que pour capturer les pièces exiguës.

S’il n’existe pas de dimension minimale recommandée, une longueur focale sous les 20 mm permet de photographier les pièces avec peu de recul. Posséder un grand angle est donc nécessaire, mais pas suffisant. En effet, la distance focale de 20 mm sera trop courte pour les grandes pièces et leur donnerait un effet d’éloignement. Il vous faudra donc posséder un objectif à distance focale variable ou plusieurs objectifs permettant de couvrir une plage entre 20 et 50 mm au minimum. 

En ce qui concerne la capacité d’ouverture de l’objectif, celle-ci possède une moindre importance. L’avantage d’une forte ouverture est qu’elle permettrait plus de luminosité à la photo. Néanmoins, cet avantage de lumière peut être atteint par un temps de pause long qui gardera l’arrière plan net.

Les accesoires

Le trépied est un accessoire indispensable à la photo d’intérieur pour plusieurs raisons. Tout d’abord, la faible lumière nécessite de prendre des pauses longues et si vous bougez, votre photo sera floue. Ensuite, les différentes sources de lumière peuvent nécessiter de prendre plusieurs fois exactement le même cliché avec des expositions différentes. Vous pourrez alors recomposer les photos en post traitement de manière a obtenir un cliché correctement exposé partout.

A l’inverse, l’utilisation d’un flash ou d’une lumière supplémentaire ne doit s’effectuer qu’en dernier recours. Privilégiez la lumière naturelle qui donnera un effet visuel plus proche de la réalité. Au besoin, utilisez l’éclairage du logement. Le sujet étant immobile, des pauses longues devraient vous permettre de prendre des clichés malgré une lumière très faible.

Réglages en 3 points

• Longueur focale courte

• Ouverture moyenne

• Temps de pause long

Les réglages de la photo immobilière

Les réglages de la photo immobilière pourraient presque se résumer à deux choses : une longueur focale courte et un temps de pause long. La focale courte permet de prendre une plus grande partie de la pièce et le temps de pause permet de régler la luminosité de la photo. En pratique, c’est légèrement plus compliqué et c’est pourquoi nous allons explorer les 5 critères principaux de réglages de votre photo.

1- La longueur focale

Les petites pièces et coins exigus nécessitent une optique ultra grand angle en dessous des 20mm. En effet, une optique plus longue ne captera pas la totalité de la pièce et lui donnera un effet rogné. A l’inverse, les ultra grands angles seront déconseillés dans les grandes pièces car ils donneront un effet éloigné des murs.

2- Le temps de pause

Il existe deux manières de faire rentrer plus de lumière dans un appareil et ainsi de rendre une photo plus lumineuse : en ouvrant l’objectif ou en allongeant le temps de pause. Dans notre cas, le sujet est figé et nous permet de prendre des pauses suffisamment longues. C’est donc avec cette variable que nous allons régler la luminosité de la photo. Moins il y aura de lumière, plus le temps de pause devra être long. Il n’est pas rare que le temps de pause dépasse plusieurs secondes

Afin de gérer la lumière, vous aurez à prendre plusieurs photos du même cliché avec une exposition différente. C’est notamment le cas lorsque un fort contre-jour est présent dans les fenêtres ou encore lorsque les différences de lumière au sein d’un même cliché sont fortes. Dans ce cas, privilégiez de faire varier la luminosité au moyen du temps de pause.   

3- L’ouverture

Tout comme le temps de pause, l’ouverture de l’objectif permet de prendre une photo avec plus ou moins de lumière. Une grande ouverture fait entrer plus de lumière dans le capteur et de ce fait, donne un rendu de photo plus lumineuse.

Le fait que notre sujet soit totalement figé nous permet de compenser ce facteur par la lumière. L’on pourrait penser qu’une ouverture très grande soit nécessaire pour la photographie d’intérieur, mais il n’en est rien. En effet, une grande ouverture de type F/1,4 ou F/2 donnera certes plus de lumière mais aura également comme effet de réduire la profondeur de champ, à savoir, génèrera un effet flou d’arrière-plan.

4- Les ISO

Les iso représentent la sensibilité de votre appareil à la lumière. Ce réglage permet d’améliorer la luminosité de votre photo de manière numérique, mais cette amélioration se fait au prix d’un grain disgracieux sur vos clichés. Afin d’avoir la photo la plus nette possible, ce paramètre doit être maintenu suffisamment bas. N’utilisez donc les ISO qu’en dernier recours.

10 conseils matériel

• Privilégiez un boitier assez grand avec une optique grand angle (-20mm).

• Réglez le trépied à la hauteur des éléments ou du regard. 

• Privilégiez la lumière naturelle à la lumière du flash.

• Réduisez la longueur focale en fonction de la taille de la pièce.

• Optez pour une ouverture assez grande.

• Gardez les ISO au minimum.

• Réglez le temps d’exposition de manière à donner une bonne lumière.

• Prenez vos photos RAW et non en JPG.

• Combinez au besoin vos photos à l’aide de la fonction HDR.

• Retravaillez légèrement votre photo en post production.

5- Le format de photo

Contrairement aux smartphones, la majorité des appareils offrent la possibilité de prendre des photos dans un format appelé RAW. Ce format conserve beaucoup plus d’informations que le format JPG ce qui permet de corriger avec plus de précisions les imperfections de votre photo ou de votre sujet en post traitement. L’objectif de la retouche photo étant de donner un rendu réaliste et agréable du logement que vous avez pris en photo.

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En espérant que cet article vous ait aidé à mieux comprendre les pièges de la photographie immobilière. N’hésitez pas à nous le connaître votre point de vue car, comme souvent en photographie, les outils et réglages de la photo immobilière sont question de goût et de vision. 

L’évaluation immobilière, une science exacte?

L’évaluation immobilière, une science exacte?

L’évaluation immobilière, une science exacte?

Une bonne évaluation est essentielle 

• Un logement surévalué de 10 % ne sera pas visité.

• Les taux d’erreur moyen lors d’évaluations est de l’ordre des 20 %.

L’évaluation immobilière est une étape préalable à toute vente. Cependant, elle est soumise à des facteurs qui tendent à fausser ses résultats. L’on considère qu’en moyenne les erreurs d’estimation des logements lors de leur mise en vente sont de l’ordre d’une vingtaine de pour cent de sa valeur de marché. Dans un même temps, un bien surévalué de 10% ne générera plus de visite. Mais alors comment expliquer et surtout diminuer ces écarts ?

Pourquoi tant d’écart entre évaluation et prix du marché?

Il n’existe pas de formule miracle. Premièrement, le niveau de détails disponible sur les biens récemment vendus n’est pas toujours suffisant pour assurer l’exactitude des calculs. Deuxièmement, chaque bien est unique. Si son prix devrait s’approcher de celui des biens similaires vendus récemment, les particularités de chacun des biens rendent la comparaison difficile. Les techniques d’évaluation requièrent de quantifier des éléments de nature subjective (par exemple évaluer la différence de prix émanant d’un salon plus lumineux qu’un autre…). Troisièmement, les biens diffusés sont surévalués et les utiliser comme base comparative ( sans tenir compte de la surévaluation) peut donner une mauvaise indication sur le prix du marché.

Quels sont les facteurs qui influencent les prix?

Outre les facteurs classiques de taille et de localisation, les 6 facteurs suivants auront un impact significatif sur le prix de votre bien:

1. Les facteurs de marché : taux d’endettement des ménages, taux d’intérêts, taux de chômage, mobilité des personnes, politique favorable ou défavorable au logement, offre et demande de logements.

2. Les facteurs locaux : proximité des écoles, crèches, universités, commerces, entreprises, infrastructures sportives, hôpitaux, transports, parcs, loisirs…

 3. La situation et voisinage du bien : orientation, double exposition, luminosité, vue dégagée vont ajouter du cachet alors que la proximité avec une entreprise polluante ou bruyante va en réduire le potentiel.

 4. La qualité de la construction : qualité du gros œuvre / second œuvre, électricité, isolation, ameublement ou équipements.

 5. Les options du bien ou servitudes : possibilité d’agrandissement ou de division du bien, servitudes.

 6. La configuration : loft, vintage, années 30, entrepôts, toits terrasse.

Bien que ces facteurs influencent tous le prix de vente de votre bien, les évaluer séparemment n’offre pas d’intérêt. Il est préférable d’effectuer une évaluation par comparaison avec des biens similaires vendus récemment ou actuellement sur le marché.

L’évaluation par comparaison

Il existe des dizaines de techniques pour évaluer un bien. Chacune d’elles adopte un angle de vue différent. Néanmoins, elles sont pour la majorité d’entre-elles liées à un seul et même concept : deux choses (quelles qu’elles soient) en tous points identiques devraient se vendre au même prix. Ce concept est l’une des bases des évaluations financières de tout élément, qu’il s’agisse d’évaluer une voiture, une action en bourse, un service, une entreprise ou dans notre cas particulier, un bien immobilier.

Deux biens identiques devraient se vendre au même prix

Le smartphone “Alpha1” est vendu 500 € dans un magasin A, si le magasin B (situé en face) le proposait à 550 €, il est probable que personne ne l’achète dans le magasin B.  

Que se passe-t-il si le smartphone vendu dans le magasin B possède une seule caractéristique différente ? Appelons le “Alpha2” qui possèderait un espace de stockage doublé.

Quel prix seriez-vous prêt à payer ?

Pour évaluer le prix de ce smartphone Alpha 2, vous auriez deux options:

  • Évaluer le prix de chacune de ses fonctionnalités. Valeur Alpha2 = valeur téléphonie + valeur batterie + valeur wifi +  …
  • Ou alors partir d’un point de comparaison, le prix du smartphone Alpha1. Valeur Alpha2 = valeur Alpha1 + valeur espace de stockage additionnel.

Bien que les deux options soit théoriquement valides, la méthode par comparaison ( la seconde dans notre exemple) est plus simple et plus fiable.

Faiblesses de ces méthodes

Attention à la source de vos informations. Les informations doivent être fiables et récentes. Les biens vendus il y a 2 ou 3 ans se sont vendus dans des circonstances qui ne sont plus actuelles. A l’inverse, les biens en vente sur les portails de diffusion sont généralement sur-évalués. Dans le même ordre d’idées, il est important de faire attention à la consistance des données sélectionnées. Par exemple, les prix des biens en vente sont souvent surestimés. En effet, ils sont au maximum ceux affichés mais fréquemment diminués soit par la négociation, soit par un ajustement du vendeur qui ne trouve pas preneur. Evaluer le prix de votre bien en le comparant à un bien surévalué vous donnera un résultat déconnecté du marché.

Il faut tenir compte des différences de prestations entre le bien à évaluer et ses comparatifs. Malheureusement, évaluer la différence de prix émanant de la comparaison d’un bien avec plusieurs autres reste difficile. En effet, si certaines formules permettent de donner une valeur approximative d’une prestation, elles nécessitent l’exercice subjectif de quantifier des prestations uniques.

Reste la problématique liée au niveau de détail ou de granularité de l’information disponible. Configuration, étage, orientation, état du gros œuvre, de l’électricité, de la plomberie, décoration, peinture, … Ces éléments ne sont pas inclus dans les bases de données et représentent une autre limite des modèles par comparaison.

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En conclusion

L’évaluation immobilière ne sera jamais une science exacte. Elle consiste à quantifier la valeur de biens aux prestations aussi uniques qu’incomparables. Qu’elle soit faite de manière factuelle ou non, l’évaluation possédera toujours une part d’incertitude liée soit à des facteurs psychologiques, soit à la subjectivité nécessaire pour quantifier les prestations d’un bien, soit au manque de données.

De nombreuses méthodes coexistent pour définir un prix de vente. Chacune prend un angle de vue et suit une méthodologie différente. En l’absence de formule miracle, évaluer un même bien à l’aide des différentes méthodes reste la meilleure manière d’approcher la valeur de marché du bien.

Vous l’aurez compris, les estimations en ligne vous apportent une première information qu’il faut prendre avec beaucoup de précaution. Une mauvaise évaluation lors de la mise en vente d’un bien ne bénéficiera, ni à vous, ni à votre futur acquéreur. N’hésitez pas à nous contacter si vous avez des questions sur les techniques d’évaluation et rappelez-vous:

ON ÉVALUE JAMAIS UN BIEN AVEC UN SEUL POINT DE COMPARAISON

7 étapes pour une vente réussie

7 étapes pour une vente réussie

7 étapes pour une vente réussie

Réussir votre vente immobilière passera par une série d’étapes et actions clés qui détermineront son succès en termes de rapidité et de prix de vente. Chacune de ces étapes est essentielle à la bonne réalisation de la vente. C’est pourquoi, une préparation en amont ou un accompagnement par l’un de nos consultants vous permettra de gagner davantage en tranquillité et de vous simplifier la vente.

ÉTAPE 1 : le plan d’action

La première étape consiste à établir le plan des actions à effectuer pour trouver un acquéreur dans des circonstances de prix et de temps conformes à vos attentes. Pour cela, effectuez un diagnostic objectif de vos circonstances personnelles et de la situation de votre bien. Si de nombreux éléments sont à prendre en compte, les quatre suivants sont déterminants.

Premièrement, vos circonstances personnelles : contraintes de timing à respecter ou à l’inverse, vente longue…

Deuxièmement, les particularités du bien : est-il libre d’occupation ? Meublé ? La décoration est-elle actuelle ?

Troisièmement quel est l’état du bien? Quels sont les gros travaux à venir? Est-il habitable en l’état?

Finalement, l’environnement extérieur: se situe t-il près des transports, écoles, industries…? L’endroit est-il agréable ?

Ces éléments auront un impact sur le profil de vos acquéreurs, sur le prix de vente de votre bien, ainsi que sur les actions à mettre en oeuvre aussi bien au niveau administratif que marketing pour que votre vente aboutisse de la meilleure des manières. 

ÉTAPE 2 : l’évaluation du bien

L’évaluation cherche à déterminer le prix auquel un acquéreur devrait se porter preneur pour le bien dans les circonstances de délais et d’argent acceptables pour le vendeur. Surévalué, le bien n’attirera pas les visiteurs et ne se vendra donc pas, avec comme conséquence de rallonger la vente et durcir les négociations. Sous-évalué, un vendeur peut se voir engagé à un prix moindre que celui qu’il aurait pu obtenir et éprouvera une perte d’opportunité.

L’évaluation est importante mais reste cependant fréquemment déconnectée du marché. Effectuée par un non-professionnel, ce dernier se trouve confronté à un affect trop important de par son vécu dans le logement que pour être objective. Une évaluation doit se baser sur des critères factuels et prendre en considération les éléments clés qui détermineront la valeur du bien. Si vous souhaitez en savoir davantage sur les éléments à prendre en compte pour une évaluation, lisez notre article dédié. L’évaluation immobilière, une science exacte ? 

ÉTAPE 3: photos et annonce

Si la photo immobilière possède son lot de spécificités, elle n’en demeure pas moins l’élément le plus important de votre annonce. En effet, les visiteurs de sites immobiliers passent la majorité de leur temps sur les photos. Un visiteur qualifie ou disqualifie un bien en une poignée de secondes ( 20 selon un article du Wall Street Journal). Je vous invite à lire notre article dédié à la photo immobilière: en immobilier de mauvaises photos peuvent coûter cher.

La photo revêt donc un rôle marketing primordial et l’objet doit de ce fait être particulièrement soigné. Commencez par ranger et désencombrez les pièces. Ensuite, dépersonnalisez le bien à vendre en lui retirant objets ou décorations au goût personnel afin qu’un acquéreur potentiel ne se sente pas chez vous mais bien qu’il se projette chez lui. N’hésitez pas à ajouter des éléments de décoration subtiles en privilégiant les tons clairs et neutres qui renverront la lumière. Finalement, privilégiez la lumière du jour mais éclairez au besoin les espaces sombres. Retrouvez nos 8 conseils pour préparer votre bien à sa vente. 

Pour finir, la description doit être une représentation succincte à la fois vendeuse et honnête du bien. Survendre un intérieur vous ferait courir le risque de collectionner les déceptions lors des visites.

ÉTAPE 4: le dossier de vente

Le dossier de vente comporte les pièces à annexer au compromis de vente. De sa bonne réalisation et finalisation dépendra le délais entre la signature du compromis de vente et celle des actes définitifs. Commencez à collecter les pièces nécessaires en amont. C’est en effet la responsabilité du vendeur de fournir l’ensemble des documents, à savoir : le titre de propriété, les diagnostics obligatoires, les informations de la copropriété s’il en est une ainsi que les justificatifs de travaux et d’assurances. Vous retrouverez ici les principales pièces à collecter pour constituer un dossier administratif complet. Le dossier administratif de vente.

ÉTAPE 5: l’organisation des visites

Avant les visites, préparez votre bien et faites en sorte qu’il soit rangé, aéré et éclairé. Ayez à votre disposition les renseignements importants sur le bien. Assurez-vous également en amont du sérieux des acquéreurs. Et finalement, planifiez suffisament de temps pour la visite en prenant en compte les éventuelles négociations ou questions des visiteurs.

ÉTAPE 6: les avants contrats

L’offre d’achat ne doit pas être prise à la légère car la vente est considérée comme parfaite une fois qu’il y a acceptation de l’offre par le vendeur. Elle comporte les conditions suspensives telles que les conditions de financement ou encore la délivrance d’autorisations.

Le compromis de vente est quant à lui rédigé par un notaire ou par un agent immobilier et prépare la signature des actes authentiques. Il scelle la volonté des deux parties de transférer le bien. S’il n’est pas légalement obligatoire, il est cependant fortement conseillé. En effet, une fois signé, seul l’acquéreur possède un délai de rétractation qui est de 10 jours, le vendeur ne pouvant à ce stade plus se rétracter.

ÉTAPE 7: les actes définitifs

Il existe toujours un délai entre la signature des compromis de vente et celle des actes authentiques. Le minimum est généralement de 3 mois quand l’acheteur a recours à un prêt immobilier et de 2 mois lorsqu’il finance le bien avec des fonds disponibles. A ce stade, les conditions suspensives doivent avoir été réalisées et le prix total doit avoir été réglé par l’acquéreur. Ces fonds doivent se trouver sur le compte du notaire avant la signature des actes. Une fois signés, les actes sont transmis au service de la publicité foncière. L’acquéreur reçoit alors son titre de propriété ainsi que, dans la majorité des cas, les clefs de son logement.

Le dossier de vente

Le dossier de vente

Le dossier administratif de vente

Il est de la responsabilité du vendeur de fournir tous les documents administratifs nécessaires à la conclusion de la vente avant la signature du compromis de vente. En effet, en l’absence de l’un de ces documents, l’acquéreur conserve son droit de rétractation qui ne court qu’une fois le dossier complet reçu par l’acquéreur. Si des documents spécifiques peuvent vous être demandés dans des circonstances particulières, la liste suivante en comprend les principaux et les plus communs.

Les documents d’identité

  • Carte(s) d’identité : copie de la carte d’identité de chaque propriétaire en cas d’indivision.
  • Titre de propriété : ou à défaut, l’acte de donation si le bien a été donné ou l’acte d’acceptation de la succession si le bien a été hérité.
  • Plan du terrain : à récupérer au cadastre.

Les taxes

  • Taxe foncière et taxe d’habitation.

Les diagnostics

Les diagnostics doivent être réalisés par des professionnels certifiés. Ils peuvent être indépendants ou franchisés et doivent posséder une certification délivrée par la COFRAC.

  • Gaz : pour les immeubles de plus de 15 ans. Validité: 3 ans.
  • DPE / GES : tous les immeubles sauf quelques exceptions. Validité: 10 ans sauf si travaux substantiels.
  • Assainissement collectif : exigé pour les immeubles non raccordés au réseau. Validité: 3 ans.
  • Amiante : exigé pour les immeubles construits avant 1997. Validité: 3 ans.
  • Plomb : exigé pour les immeubles construits avant 1949. Validité: 1 an si le seuil a été dépassé.
  • Electricité : exigé si l’installation date de plus de 15 ans. Validité: 3 ans.
  • DTG (diagnostic technique général) : immeubles de plus de 10 ans ou frappés d’une procédure d’insalubrité. Validité 10 ans.
  • EMNRT (risques naturels): si dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Validité: 6 mois.
  • Termites : si dans une zone à risque qui est délimitée par arrêté préfectoral. Validité: 6 mois.
  • Mérule : exigé si dans une zone à risque qui est délimitée par arrêté préfectoral.
  • Radon : exigé si dans une zone à risque qui est délimitée par règlement préfectoral.
  • Métrage Carrez : A faire réaliser pour tous les lots en copropriété. Permanent. 

Les informations de la copropriété (s’il en exsite une)

Un syndic est obligatoire dans tous les immeubles gérés sous le régime de la copropriété. C’est à lui que revient l’obligation de vous fournir les documents suivants à votre demande.

  • Le règlement de la copropriété.
  • Les 3 derniers procès-verbaux.
  • Etats des comptes et informations sur la situation financière de la copropriété notamment via :

Un état prédaté qui contient

  • Les provisions exigibles du budget prévisionnel et hors budget prévisionnel.
  • Les éventuelles charges impayées, charges différées restant dues, avances exigibles.
  • Les emprunts collectifs signés par la copropriété.

Un état daté qui contient

• La somme des charges de copropriété correspondant au lot pour les deux derniers exercices.
• L’objet et l’état des procédures judiciaires éventuellement en cours (impayés par exemple).

Factures et justificatifs de travaux effectués

Les factures, justificatifs et attestation d’assurance sur les biens mobiliers transmis ou sur les travaux (assurance décennale) doivent être annexés au compromis de vente.

• Facture de réfection de la toiture, de la charpente…
• Isolation des combles.
• Mise aux normes de l’assainissement.
• Facture d’entretien de la chaudière.
• Facture du dernier ramonage.
• Factures d’eau / de gaz / d’électricité.
• Attestation assurance décennale.

Autres justificatifs spécifiques

Selon la nature du bien ou du projet, il peut également exister des justificatifs spécifiques tels que :

• Permis de construire, si terrain avec projet en cours.
• Assurance dommages – garantie décennale.
• Bail en cours si la maison est louée.
• Bornage si division du terrain.
• Documents attestant les servitudes.